Gayrimenkullerin birden fazla kişiye ait olması, hisseli tapu sahiplerine büyük sorunlar getirebilmektedir. Hisseli tapu uygulamasıyla, bir gayrimenkulün tapusu birden fazla kişinin hisse payları oranında paylaşılmaktadır. Ancak hisseli tapularda dikkat edilmemesi durumunda, tapu sahipleri tapularını yok pahasına kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilmektedir.
Şufa Hakkı ve Önalım Hakkı
Hisseli tapu sahiplerine özel olarak uygulanan “şufa hakkı” sayesinde hissedarlar önemli bir avantaj elde etmektedir. Şufa hakkı, önalım hakkı olarak da bilinir. Bir hisseli tapuya sahip olan gayrimenkulde, hisse sahipleri birbirlerine karşı sorumludur. Bir hisse sahibi hisse payını satmak istediğinde, diğer hissedarlara öncelikli satış teklif etme hakkı tanınır. Eğer diğer hissedarlar satın alma isteğinde bulunmazsa, hisse payı üçüncü kişilere satılabilir. Ancak önalım hakkı kullanılmadan üçüncü kişilere yapılan hisse payı satışları mahkeme tarafından iptal edilebilir ve hisse payı asıl hissedarlara, tapuda belirtilen satış bedeli karşılığında devredilebilir.
İcra Yoluyla Satışta Önalım Hakkı İstisnası
Ancak hisseli tapularda önalım hakkının bir istisnası vardır. Eğer bir hisse sahibi icralık borcu bulunuyorsa, icra daireleri tarafından bu hisse payı haczedilerek satışa çıkarılabilir. Bu durumda hissedarların önalım hakkı bulunmamaktadır. Herhangi bir üçüncü kişi teklif vererek bu hisse payını satın alabilir ve gayrimenkule ortak olabilir. Bu istisnai uygulama, diğer hissedarların hisse paylarını yok pahasına kaybetmelerine neden olabilmektedir.
Al ya da Ver Süreci
İcra yoluyla satın alınan hisse payıyla gayrimenkule ortak olan kişi, tapunun sadece kendisine ait olmasını isteyebilir. Bu durumda mahkemeye başvurularak ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu süreç, “al ya da ver” şeklinde bilinen ve ekonomik olarak güçlü olanın avantajlı çıkabileceği bir süreçtir. Eğer hisse sahiplerinin ekonomik güçleri o anda yoksa, dışarıdan giren yeni hissedar tüm hisse paylarını yok pahasına satın alabilir. Bu nedenle hisseli tapu sahipleri, hissedarların icralık durumda olmamasına özellikle dikkat etmelidir. İcra süreci başlamadan önce gerekli tedbirlerin alınması büyük önem taşımaktadır.
Hisseli tapu sahipleri, tapularının güvende olması ve yok pahasına kaybedilmemesi için bu konuda bilinçli olmalı ve gerekli önlemleri almalıdır. Hisseli gayrimenkullerde şufa hakkı ve önalım hakkının yanı sıra icra süreçleri de dikkate alınmalı ve uzman görüşüne başvurulmalıdır.
